الاشتراطات والمواصفات الخاصة بأبنية الشاليهات في مختلف مناطق الكويت

  • 2016/03/30
    تعريف
    هي المنشآت أو المباني التي تقام خارج حد التنظيم العام وفق عقود إيجار مع أملاك الدولة لأغراض ترفيهية.

    1. تكون نسبة البناء للأراضي ذات المساحات الأكبر من (300م2) بواقع 50% من مساحة الأرض أو (3000م2) أيهما أصغر ، وتكون نسبة البناء للأراضي ذات المساحات (300م2) واقل بواقع 80% من مساحة الأرض على ان لا تزيد عن(150م2) كحد أقصي.
    2. يجوز توزيع نسبة البناء المسموح بها في الفقرة (أ) على عدة مباني أو في مبنى واحد ويمكن أن تكون هذه المباني من طابق واحد أو طابقين(سرداب وارضي أو ارضي وميزانين) أو ثلاث طوابق (سرداب وارضي وميزانين) وفي حالة وجود مباني قائمة على أرض الشاليه يجوز استكمال نسبة البناء كما هو مبين في البند (أ) أعلاه.
    3. لا تحسب مساحة أبراج المياه وغرفة الماكينات والزراعة المسقوفة ومظلات السيارات والعرزالات من ضمن نسبة البناء.
    4. لا تحسب مساحة السرداب والميزانين من ضمن المساحة المسموح بها.
    5. يسمح ببناء العرزالات بمساحة لا تزيد عن 16 م2 وبارتفاع لا يزيد عن 2.50 م من منسوب حد المد الأعلى وتكون فى منتصف واجهة ارض الشالية وملاصقة لحدود ارض الشالية ولا تعيق المارة.
    6. يسمح ببناء السرداب أو الميزانين بنسبة لا تزيد عن المسموح به للطابق الأرضى على أن لا يزيد ارتفاع سقف السرداب عن (1.50م) من متوسط منسوب الأرض الطبيعية للشالية.

    1. الحد الأقصى لارتفاع الأبنية المكونة من طابق أرضي فقط (5م).
    2. الحـد الأقصى لإرتفـاع الأبنية المكونة من طابقين أرضي وميزانين (8م).
    3. الحد الأقصى لارتفاع طابق السرداب (4م) شريطة ان لا يزيد ارتفاع سقفه عن 1.5م من متوسط منسوب الارض الطبيعية للشالية.
    4. يحسب الإرتفـاع لأي مبنى من متوسـط منسوب الأرض الطبيعية للشالية الى مستوى سطح المبنى أو قاعدة الجمالون الذي يجب أن لا يتجاوز إرتفاع قمته عن (2م).
    5. إرتفاع خزانات المياه يجب أن لا تتجاوز (8م) إلى قاعدة الخزان.

    1. لا يقل إرتداد البناء عن حد المد الأعلى عن (10م).
    2. يجب الارتداد جهة الجيران بمسافة (1م) على الأقل من حدود الشاليه المبين بالعقد والمخططات المرفقة ويمكن الالتصاق بالجار في حالة موافقته.
    3. يجوز الالتصاق بالسرداب والطابق الارضى فقط جهة الجار بارتفاع لايزيد عن 5.0م شريطة عدم فتح شبابيك أو فتحات تهوية أو مكيفات هواء على الجهة الملتصقة .
    4. لا يقل ارتداد العرزالات عن حدود ارض الجارعن 2.0 م.
    5. يجـوز في منطقة الإرتـداد عن البحر داخل حدود الشاليه عمل حديقة تجميلية أو حمام سباحة.

    1. يسمح باستخدام أي من مواد البناء المعروفة والمعتمدة في ببناء المنشآت.
    2. يجب أن تؤخذ النواحـي الجمالية بالإعتبار وتستعمل مواد ذات ألوان فاتحة ومناسبة للبيئة للتكسيات الخارجية.
    3. يسمح بعمل سور على حدود الجيران، أما من جهة الشارع فيكون السور من مواد خفيفة ونافذه للرؤية (شبك) ولا يزيد الارتفاع عن 2 م فى كلا الحالتين ، كما يجوز عمل بوابة لمدخل المساحة المخصص الانتفاع بها .

    1. مخطط موقعى 1/500.
    2. مخطط تركيز البناء مع حساب مساحة البناء المطلوبة.
    3. مخطط موقعى يوضح تركيز البناء وموقع خزان المياه.
    4. مسقط افقى 1/100 يوضح التوزيع داخل الشاليه والارتدادات من جميع الجهات والقياسات.
    5. مقطع او اكثر بقياس 1/100 يوضح الارتفاعات.
    6. مسقط للواجهات مع توضيح المواد والألوان المستعملة فى التكسية.
    7. مخطط للتمديدات الصحية يوضح تفاصيل خزان التحليل وجورة الصرف وطريقة تهويتهما.
    8. تقدم المخططات السابق ذكرها من قبل مكتب هندسى مرخص.

    1. يتقدم المواطن المنتفع بالشاليه والمبرم معه عقد ترخيص انتفاع برغبته بإقامة شاليه جديد أو بإضافة او تبديل او ترميم للشاليه القائم الذى ينتفع به وذلك لإدارة أملاك الدولة بوزارة المالية حيث يعبأ نموذج خاص برغباته ويوقع منه كما يوقعه وكيل وزارة المالية وهذا النموذج موجه للسيد مدير البلدية العام مشفوعا بصورة من ترخيص باستغلال قطعة ارض خارج خط التنظيم العام لإقامة شاليه "استراحة عائلية" ونسخه من مخطط الشاليه المعتمد من أملاك الدولة.
    2. يحول هذا الطلب بجميع مرفقاته للإدارة المختصة بالبلدية حيث يفتح له ملف ثم يحول للإدارة المختصة بالبلدية للكشف على موقع شاليه صاحب العلاقة وتدقيق المنشآت المطبوعة على المخطط اذا كانت مطابقة لما هو على الطبيعة مع بيان المنشآت الغير ظاهرة على المخطط ولكنها قائمة على الطبيعة تفصيليا بمكانها وقياساتها ومساحاتها ووصف لها ، هذا ان وجدت ثم يقوم المواطن بإرشاد المراقب عن المنشأة او المنشآت التى يرغب بإقامتها، أو تبديلها او ترميمها حسب الطلب المقدم منه حيث يقوم المراقب بعد ذلك بتحديدها على مخطط الشاليه بالقياسات المدونة بطلب صاحب العلاقة ، كما يبين المنشآت المراد تبديلها بمنشآت أخرى، أما فى نفس المكان والمساحة السابقة أو فى مكان آخر وبمساحة أخرى ضمن حدود الأرض المرخصة له ، وذلك على مخطط الشاليه ويشفع هذا الكشف بتقرير يوجه للإدارة المختصة بالبلدية تمهيدا لاستخراج الرخصة اللازمة .
    3. تقوم الإدارة المختصة بالبلدية بإفادة أملاك الدولة بالتعديل الذى جرى على مخطط الشاليه والموافقة على هذا التعديل إن وجد.
    4. لا تستخرج الرخصة الا بعد ورود رد من أملاك الدولة يفيد انه تمت التسوية المالية المترتبة على التعديل الحاصل على الشاليه إن وجد.
    5. تقوم الإدارة المختصة بالبلدية باستخراج رخصة البناء المتضمنه نظام البناء وشروطه ومواصفاته والتى تقوم الإدارة المختصة بالبلدية بمراقبته.
    6. تشعر إدارة أملاك الدولة بانجـاز التنفيذ موضحا على مخطط الشاليه حتى يتم بموجبه تعديل اصل المخطط المحفوظ لـدى أملاك الـدولة.
    7. لا يقبل الطلب الا اذا كان مقدمه قد قام بسداد كافة الالتزامات المالية لكافة الجهات الرسمية.

    تعريف
    يقصد بالمنتجعات الساحلية ( الشاليهات الاستثمارية ) هي المشاريع التي تقيمها المؤسسات أو الشركات الخاصة على الأراضي المملوكة للدولة على امتداد الساحل بهدف الاستثمار وذلك وفقاً لعقود إيجار مع أملاك الدولة لتوفير خدمة شبه فندقية للعامة بالإضافة إلى خدمات ترفيهية وكل ما يصحب ذلك من خدمات عامة استهلاكية مقابل (أجر مادي).

    1. يجب أن لا تقل الواجهة البحرية لمشاريع المنتجعات الساحلية عن 100متر طولى ولا تقل المساحة الإجمالية للأرض عن 10000م2.
    2. يجب أن تتوفر طرق وصول مناسبة للأراضى المطلوب إقامة مشاريع منتجعات ساحلية عليها بالإضافة الى مواقف السيارات الكافية داخل حدود المشروع والمحددة شروطها فى ( 2. الشروط التنظيمية ) .
    3. يجب فى هذا النظام توفير مرافق للترفيه وأماكن لألعاب الأطفال والمفصلة شروطها فى ( 2. الشروط التنظيمية ) و (3. الشروط المعمارية والتجميلية) من هذا النظام.
    4. يجب الحصول على موافقة وزارات الخدمات ( الكهرباء والماء، والمواصلات، الأشغال).
    5. يجب الحصول على الموافقة البيئية من الجهات المختصة على استعمال الموقع وفقاً للشروط المفصلة فى ( 4. اشتراطات البيئة).
    6. يجب أن يكون مقدم الطلب بصفة تجارية ( مؤسسة، شركة، .. الخ)
    7. يجب ابرام عقد مع ادارة املاك الدولة والخدمات لاستغلال الموقع للمشروع المراد انشاؤه وفق شروط املاك الدولة
    8. يحد المشروع من جهة البحر حد المد الأعلى ، التفصيل فى ( 2. الشروط التنظيمية ) .
    9. عند إستيفاء جميع الشروط الواردة في هذا النظام تصدر الادارة المختصة فى البلدية رخصة بناء للمشروع وتكون مدتها سنة واحدة من تاريخ صدورها وتعتبر لاغية في حالة عدم المباشرة في تنفيذ المشروع خلال مدة سريان الرخصة .
    10. يجب إستخراج رخصة تجارية واحدة من الجهات المختصة لإستغلال المشروع تجاريا وذلك بعد معاينة البلدية للأعمال المنفذة ، ولا تجدد الرخصة التجارية إلا بموافقة البلدية الخطية للتأكد بعدم إستحداث أى مخالفات .
    11. فى حالة قيام المستثمر بتجاوز أى من بنود هذا النظام يحق للبلدية تطبيق الإجراءات الجزائية بحقه حسب لائحة المخالفات .

    الشروط التنظيمية تعنى بوضع الشروط والضوابط الخاصة بنسب استغلال الأرض والارتدادات والارتفاعات.
    1. نسب البناء :
      1. يمكن استغلال الارض بنسبة لا تزيد عن 50% من مساحتها وذلك لجميع الاستغلالات المسقوفة (covered areas ) شاملة مساحة الخدمات العامة والترفيهية المسقوفة والخدمات الاستهلاكية المسقوفة وماتبقى منها يكون للطرق الداخلية ومواقف السيارات وللساحات التجميلية المزروعة وللأنشطة الرياضية والترفيهية .
      2. نسبة البناء المخصصة للشاليهات الفندقية لا تزيد عن 50% من مساحة الأرض وتكون موزعة على الطوابق المسموح بها .
      3. خدمات عامة بنسبة لا تقل عن 5% من مساحة الشاليهات الفندقية وتكون مضافة إلى النسبة المخصصة للشاليهات الفندقية .
    2. الإرتدادات :
      1. يحد الأرض من الجهة المطلة على الساحل حد المد الأعلى والحدود من الجهات الثلاث الأخرى وفق عقد أملاك الدولة وتفصيل الموقع .
      2. يجب الإرتداد عن حد المد الأعلى بما لا يقل عن 20 متر لإقامة أي منشأة أو تعديل على الأرض وبذلك يكون الساحل عاما خالي من أي عقبات .
      3. يجب الإرتداد عن الحدود الملاصقة للجيران 3 م .
      4. يجب أن تكون مباني الوحدات الفندقية منفصلة عن مباني الخدمات العامة والإستهلاكية والترفيهية .
      5. يمكن عمل أكثر من شاليه فندقي في المنشأة الواحدة بشرط أن يكون تخديم كل منها خارجيا ومنفصلا ولا يشتركون في ممرات مشتركة.
    3. الإرتفاعات :
      1. يكون الحد الأقصى لإرتفاع البناء بواقع (12م) محسوبة من متوسط منسوب الأرض الطبيعية للمنشأة بما في ذلك بيت الدرج .
      2. يكون الحد الأقصى لإرتفاع سطح المنشأة (9.5م) محسوبة من متوسط منسوب الأرض الطبيعية للمنشأة .
      3. لا تزيد عدد الطوابق عن إثنين بدون السرداب( كما في الشكل التالي )
      4. يجوز عمل سرداب للبناء بحيث لا يزيد عمقه عن (2.5 م) من متوسط منسوب الأرض الطبيعية للمنشأة ولا يحسب من ضمن نسبة البناء ويكون بنفس نسبة الطابق الارضي .
    4. الطرق والمواقف :- يجب توفير الطرق الداخلية المناسبة بالإضافة إلى العدد المقرر من مواقف السيارات حسب التالي :
      1. يجب توفير موقفين للسيارات لكل شاليه فندقي .
      2. لمجموع المساحات الإستهلاكية يجب توفير موقف لكل 30م2. ](مجموع المساحات الإستهلاكية ) ¸ 30م2= (عدد مواقف السيارات المطلوبة أقرب عدد صحيح ) [.
    5. مواد البناء :
      1. يجوز استخدام أي من مواد البناء التي يحددها مصمم المشروع شريطة أن يثبت صلاحيتها من الناحية المعمارية والإنشائية للوقاية من الحريق .
      2. يكون المهندس المصمم مسئولا من الناحية الإنشائية عن أي عيوب قد تنشأ نتيجة لاستخدام هذه المواد خلال المدة التي يحددها بمعرفة المالك في تعهده المسجل عليه على أن لا تقل هذه الفترة عن 20 سنة من تاريخ تسليم المشروع .
      3. يجب الحصول على موافقة الإطفاء على المواد المستخدمة في الإنشاء والتشطيب للوقاية من الحريق.

    الشروط المعمارية والتجميلية تعني وضع الشروط والضوابط التفصيلية للحدود الدنيا والعظمى بالنسبة لمساحـات البنـاء
    1. شاليهات فندقية لا تقل نسبة بناؤها الإجمالية عن 20% ولا تزيد عن 50% من مساحة الأرض ولا تقل مساحة الشاليه الواحد عن 80م2 ويمكن توزيعها على طابقين ( أرضي + أول )
    2. خدمات عامة ( دورات المياه ، حارس ، إدارة ، خدمات كهرباء وماء ………. إلخ ) ، ولا تقل نسبة بنائها عن 5% من مساحة الشاليهات على أن لا تقل نسبة بناء دورات المياه عن 50% منها .
    3. خدمات ترفيهية مسقوفة (صالات اسكواش – نادي صحي – صالات- العاب اطفال – حمامات سياحة مسقوفة – انترنت ...الخ ) بنسبة لا تقل عن 10% من اجمالى مساحة الشاليهات بالأرضي والاول فقط.
    4. خدمات ترفيهية غير مسقوفة مع ساحات تجميلية بنسبة لا تقل عن 10% من مساحة الأرض الفضاء المتبقية.
    5. مواقف سيارات يجب أن لا تقل عن موقفين لكل شاليه فندقي معتمدة من إدارة التنظيم قسم الطرق على المخططات.
    6. يجب تشجير منطقة أمان الطرق الداخلية والمواقف والمنطقة المقابلة للجيران بالاشجار المناسبة ويجب تشجير المنتجع وعمل ساحات تجميلية Soft Land Scape بنسبة لا تقل عن 20% من مساحة الارض الفضاء المتبقية.
    7. يجوز بناء خدمات استهلاكية (مطاعم – كفتريات- سوبر ماركت) ضمن المشروع بنسبة لا تزيد عن10% من اجمالى مساحة الشاليهات بالارضي والاول فقط وبحد اقصي 3000.0م2.
    8. نسب بناء الخدمات العامة والترفيهية والاستهلاكية والمرافق تكون بالإضافة الى نسبة بناء الشاليهات الفندقية .
    9. توزيع المساحات داخل الوحدات :
      1. الحد الأدنى لمساحة الحجرة 10م2 على أن لا يقل عرضها عن 3 أمتار
      2. الحد الأدنى لمساحة المطبخ 7.50م2 على أن لا يقل عرضه عن 2 متر
      3. الحد الأدنى لمساحة الحمام 4م2 على أن لا يقل عرضه عن 1.75 متر واحد
      4. الحد الادنى لمساحة المرحاض 1.5 م2 على ان لا يقل عرضه عن متر واحد .
      5. الحد الأدنى لصافي عرض الممرات داخل الوحدات لا يقل عن 1.20 متر .
    10. الادراج:
      1. يجب إقامة درج في البناء الذي يحتوي على أكثر من طابق .
      2. الحد الأدنى لصافي عرض الدرج الرئيسي وبسطته 1.20 متر ويجب أن يكون عرض البسطة مساوياً لعرض الدرج .
      3. يحدد عرض دعسات الدرج كالآتي :- ضعف ارتفاع الدرجة + عرض الدرجة من 60 إلى 65 سم بشرط أن يكون الحد الأقصى لإرتفاع الدرجة الواحدة 17 سم .
      4. الحد الأدنى لصافى الفراغ بين دعسة الدرج أو أرضية بسطة الدرج والسقف 2.20 متر.
      5. لا يجوز إقامة الأدراج في اتجاه واحد لأكثر من 14 درجة وذلك مالم يكن المبني من طابق واحد أو الدرج لطابق واحد فقط.
      6. يجب أن تكون التهوية والإنارة الطبيعية في الدرج بصورة كافية.
    11. المناور :
      1. يجب أن يكون الحد الأدنى لأقل ضلع من المناور المغلقة التي تطل عليها الحجرات مساويا لربع الارتفاع الفعلي الذي يخدمه المنور وبشرط أن لا يقل هذا الضلع عن (1.5م) وأن لا تقل مساحة المنور عن (9م2) في جميع الأحوال.
      2. يجب أن يكون الحد الأدنى لأقل ضلع من أضلاع المناور التي تطل عليها المطابخ والأدراج مساويا لعشر الارتفاع الفعلي الذي يخدمه المنور, ويشترط أن لا يقل هذا الضلع عن (1.20م) وأن لا تقل مساحة المنور عن (4م2) في جميع الأحوال.
      3. الحد الأدنى لأصغر أبعاد المناور التي تطل عليها الحمامات والمراحيض (مترا واحدا) بحيث لا تقل مساحتها عن (2م2) ما لم تزود بتهوية صناعية.
      4. يجب أن يكون لجميع المناور المغلقة مداخل مناسبة لأرضيتها كما يجب تزويدها بالوسائل اللازمة للوقاية من الحريق وفقا للأنظمة المعمول بها في الإدارة العامة للإطفاء
    12. إلاشتراطات الخاصة لإستعمالات المعاقين ، يراعي عند التصميم المواصفات المنصوص عليها بالجدول رقم ( 15) الاشتراطات والمواصفات الخاصة باستعمالات المعاقين.

    1. لا يجوز إقامة أي منشآت أو تنفيذ أي أعمال من شأنها التعدي على البيئة الساحلية وذلك في المنطقة الواقعة بعد حد المد الأعلى إلى داخل البحر كالمسنات والأساكل والحواجز أو قلع الرمال والصخور الساحلية أو ردم الشواطئ إلا بعد الحصول على ترخيص مسبق والالتزام بالاشتراطات والمواصفات التي تحددها البلدية في هذا الشأن.
    2. ضرورة اتخاذ الإجراءات اللازمة والكفيلة للحد من مصادر الضوضاء والضجيج المحتملة داخل المشروع.
    3. المحافظة على مجموعة النباتات الساحلية وتنميتها.
    4. عدم المساس بمناطق تكاثر الأسماك والكائنات الحية الأخرى التي تعيش في هذه المناطق.
    5. المحافظة على الطبوغرافية الطبيعية للساحل وعدم استخدام التربة المحيطة بالموقع لإقامة السواتر الترابية وأعمال الدفان.
    6. مراعاة النواحي التجميلية لحماية البيئة ونوعية الجمال البصري في المشروع بما في ذلك الزراعة التجميلية والمرافق الترفيهية.
    7. يحظر استخدام أي مواد من شأنها تلوث البيئة في الموقع (التربة الهواء المياه الجوفية والساحلية) في هذا المشروع.
    8. يجب توفير وإقامة المرافق المناسبة لمعالجة مياه الصرف الصحى للمشروع فى موقع بعيد عن الشاطئ واخذ موافقة الجهات المختصة على ذلك.
    9. ان يتم تجميع القمامة والنفايات الخاصة بالمشروع فى موقع بعيد عن منطقة المشروع والالتزام باشتراطات البلدية الخاصة بذلك.
    10. يجب اتخاذ الإجراءات والتدابير اللازمة لسلامة الشواطئ والمرافق الموجودة فى الموقع والمحيطة به.
    11. الحد من الآثار السلبية الناجمة عن إقامة هذا المشروع على المنشآت المجاورة.
    12. يجب دراسة حركة مرور السيارات فى الموقع للحد من التلوث الناتج عنها.
    13. يجوز للإدارة المختصة فى البلدية إضافة اى اشتراطات أخرى غير ذلك بما فيه تقديم دراسة للمردود البيئى للمشروع اذا دعت الضرورة.

    مقدمة: شروط الإطفاء والسلامة تعنى بجميع اشتراطات الوقاية من الحريق والاشتراطات الخاصة بسلامة المستخدمين لمرافق المنتجع.
    1. يجب الحصول على موافقة الإطفاء بخصوص التصميم.
    2. يجب التقيد باشتراطات الإطفاء بالنسبة لأجهزة الوقاية ومن الحريق.
    3. يجب التقيد بإرشادات السلامة العامة.

    1. مساحة كل موقع (1000 م 2 ) ألف متر مربع وبإبعاد ( 25 م x 40 م ) على أن تكون مساحة الإستغلال التجاري ( 500 م 2 ) خمسمائة متر مربع ويتكون المبنى من دور أرضي فقط وبارتفاع لا يزيد عن ( 4 م) أربع أمتار.
    2. المكونات الرئيسية لكل موقع تشمل على:
      1. مطعم وكافتيريا بمساحة 100 م2 (مائة متر مربع).
      2. سوق مركزي ( سوبر ماركت) بمساحة100 م2 (مائة متر مربع)
      3. محل تصليح القوارب بمساحة 65 م2خمسة وستون متر مربع.
      4. محل بنشر وكهرباء وميكانيك للسيارات 45 م2 خمسة وأربعون متر مربع.
      5. محل تصليح وبيع أدوات كهربائية بمساحة 45 م 2 خمسة وأربعون متر مربع.
      6. محل تصليح وبيع أدوات صحية بمساحة 45 م 2خمسة وأربعون متر مربع .
      7. مصليات للرجال والنساء وصالة انتظار واستراحة تشتمل على (دورات مياه) بمساحة لا تقل عن200 م2 مائتي متر مربع.
      8. غرفة للحراسة والأمن بمساحة 20 م 2 عشرون متر مربع.
      9. للمستثمر الحق في إضافة أي مكونات أخرى يرى أنها ضرورية لرفع مستوى أداء المشروع بحيث لا تتعارض مع الوظائف الرئيسية له والهدف من إقامة المشروع على أن لا تزيد مساحة الإستغلال التجاري عن 100 م 2 مائة متر مربع .
    3. الطلب من الإدارة تأهيـل الشـركات حسـب الإجراءات المتبعة والإعلان عن هذا المشروع بالجريدة الرسمية والجرائد اليومية وذلك وفق المكونات الرئيسية السابقة.
    4. الطلب من الإدارة رفع تقرير مفصل بالشركات المتقدمة إلى المجلس البلـدي لاتخاذ قرار بشأن إسناد هذه المشاريع حسب الإجراءات المتبعة.