الإشتراطات والمواصفات الخاصة بأبنية السكن الاستثماري خارج مدينة الكويت وداخلها

  • 2016/04/11

    تعريف
    يقصد بالمبنى المخصص للسكن الإستثمارى ذلك المبنى المكون من عدة وحدات سكنية ( شقق - فلل دوبلكس - استوديوهات ) والتى تستعمل للإيجار أو التمليك بجميع الطوابق .

    1. يجب توفير موقف سيارة لكل وحدة سكنية وتكون نسب البناء كالآتي:
      • خارج المدينة : تكون نسبة البناء بواقع 250% من مساحة االقسيمة كحد أقصى بحيث لا تزيد نسبة أي طابق عن 50% من مساحة القسيمة وشريطة عمل الطابق الأرضي معلقاً ولا يدخل ضمن النسبة الإجمالية للبناء .
      • داخل المدينة : تكون نسبة البناء بواقع 400% من مساحة القسيمة كحد أقصى بحيث لا تزيد مساحة أي طابق عن 50% من مساحة القسيمة على أن يكون الطابق الأرضي معلقاً لا يدخل ضمن النسبة الإجمالية للبناء .
    2. لا يسمح بعمل شقق بالمعلق
    3. يجب توفير غرفة حارس وحمام ومطبخ تحضيري له بالطابق الأرضى بمساحة لاتزيد عن25م2 وكذلك غرفة كهرباء بمساحة لاتزيد عن10م2 وغرفة لتجميع القمامة بمساحة لا تزيد عن 8 م2 للقسائم ذات المساحات 1000م2 أو أقل وغرفتين كهرباء وغرفتين قمامة للقسائم التى تزيد مساحتها عن 1000م2 بحيث لا تتجاوز مجموع مساحة غرفتين الكهرباء عن 20م2 وحسب اشتراطات وزارة (الكهرباء والماء ) والادارة العامة للاطفاء وغرفتين القمامة عن 16م2 وجميع هذه الخدمات لا تحسب من ضمن النسبة على ان يتم توفير منور بكل طابق لالقاء القمامة وبأبعاد1.20 × 1.20 م شريطة ان يتم مراعاة المواصفات الخاصة بذلك لمراعاة صحة وسلامة السكان.
    4. لا تحسب مساحة السرداب من ضمن نسبة البناء .
    5. لا يحسب مساحة طابق الخدمات الميكانيكية من ضمن نسبة البناء .
    6. لا تحسب مساحة الفراغات المخصصة للمصاعد ولتمرير المجاري والتمديدات الصحية والميكانيكية والكهربائية ومساحة الأدراج من ضمن نسبة البناء .
    7. لا تحسب مساحة الموزعات في جميع الطوابق من ضمن نسبة البناء شريطة ألا تزيد نسبة الموزع عن 15% من مساحة الوحدات المحسوبة بالطابق وما زاد عن ذلك يحسب من النسبة الإجمالية للبناء
    8. تحسب حوائط الوحدات من ضمن نسبة البناء الإجمالية .
    9. ​ يسمح بتسكير الطابق الأرضي (المعلق) بزجاج نافذ للرؤيا كقاعة مفتوحة لخدمة السكان شريطة أن لا تتعارض مع مواقف السيارات ولا يحسب من ضمن النسبة.

    1. لا يقل ارتداد البناء الرئيسي عن الحد المطل على الشارع الرئيسي عن5م .
    2. لا يقل ارتداد البناء الرئيسي بالنسبة للشوارع الأخرى والجيران وممرات المشاة و الساحات والحدائق عن 3م .
    3. يجوز إقامة البناء الرئيسي أو بعضه على حد أرض الجيران باتفاق الأطراف بجميع الطوابق بحيث لا يقل الالتصاق للمبنين عن 30% من طول المبنى بحيث يكون الالتصاق للمباني متناسق مع التصميم والواجهات المعمارية وذلك باتفاق الأطراف على أن يلتزم كل منهم وفق تصميم متناسق ومنسجم وغير ذلك من قيود الاتفاقية وتعتبر هذه القيود مكملة للترخيص الصادر لكل جزء منهم وجزء لا يتجزأ منه كما يتعين إثباتها في عقود من تنتقل إليه ملكية العقار مع التزام بارتداد الأجزاء الغير ملتصقة شريطة أن يتم الترخيص والتنفيذ للعقارين في آن واحد .
    4. القسائم التي مساحتها 400م2 وأقل :
      1. لا يقل ارتداد البناء الرئيسي عن الحد المطل على الشارع الرئيسي عن 2.0م .
      2. لا يقل ارتداد البناء الرئيسي عن الحد المطل على الجيران أو ممرات المشاة أو الساحات أو الحدائق عن 1.5م.

    1. خارج مدينة الكويت :
      1. الحد الأقصى لارتفاع البناء ( 80م) بعدد ( 20 ) طابق للقسائم التي مساحتها أقل من 1000م2 وذلك بدءا من الطابق الأول .
      2. الحد الأقصى لارتفاع البناء 160م بعدد (40) طابق للقسائم التي مساحتها 1000م وأكبر وذلك بدءاً من الطابق الأول .
      3. يجب إحضار موافقة الطيران المدني على الارتفاعات في المناطق المحيطة بالمطار وإذا تجاوز المبنى ارتفاع 30 طابق .
    2. داخل مدينة الكويت :
      1. الحد الأقصى لارتفاع البناء 160م بعدد (40) طابق لجميع القسائم وذلك بدءاً من الطابق الأول
      2. يجب إحضار موافقة إدارة الطيران المدني على الارتفاعات .
    3. إرتفاعات الطوابق :
      1. الحد الأدنى لصافي ارتفاع الطابق الواحد 3 م والأقصى 4.50 م .
      2. الحد الأقصى لارتفاع السرداب فوق مستوى المنسوب التنظيمي للقسيمة 1.5 م من جهة أكثر شوارع الخدمة أو المحيطة بالمبنى ارتفاعاً.
      3. الحد الأدنى لصافى ارتفاع السرداب 2.75م والأقصى 4.50م .
      4. الحد الأقصى لارتفاع طابق الخدمات الميكانيكية 3.0 م .
      5. يجـوز إقامة الدرج مجاوزاً الحد الأقصى لارتفاع البناء على أن لا يزيد ذلك عن 3.0م بما فيه سطح بيت الدرج ولا تحسب ارتفاع المعدات الميكانيكية من ضمن ارتفاع البناء شريطة أن لا يزيد ارتفاعها عن 3.0م ولا تدخل تصوينة السطح ضمن ارتفاع المبنى.
      6. الحد الأقصى لارتفاع تصوينة ( دروة ) السطح 2م والحد الأدنى 1.5م
      7. الحد الأقصى لارتفاع السور الخارجي للأرض المقام عليها المبنى 2م من جهة الجيران .
      8. يجب تغطية التوانكى ( خزانات المياه ) ووحدات التكييف بالسطح وكذلك وحدات التكييف التي يسمح بعملها على الواجهات بشكل جمالي ومتناسق ومن المواد الخفيفة .
      9. تحتسب ارتفاعات المبانى والطوابق وفقاً للأسس الآتية :
        1. ارتفاع المبنى هو المسافة بين متوسط منسوب حجر الرصيف لأكثر شوارع الخدمة ارتفاعا إلى مستوى سطح الطابق الأخير .
        2. ارتفاع الطابق الواحد هو المسافة بين مستوى بلاطة الطابق إلى مستوى سطح بلاطة الطابق الذي يليه.
      10. يجوز للأبنية التي عدد طوابقها ( 20 ) أو أكثر بدءا من الطابق الأرضـي إقـامـة طابـق واحـد للخدمـات الميكانيكية ويجوز إضافة طابق خدمات آخر لكل عشرة طوابق أخرى ولا يدخل ضمن النسبة الإجمالية ولكن يؤخذ بالاعتبار عند تحديد عدد الطـوابق.
      11. الحد الأقصى لصافي ارتفاع الطابق الأرضي (المعلق) 4.50م ويجوز زيـادة الارتفـاع بحـد أقصى 9.0 م بنسبة لا تتعدي 50% من مساحة الطابق الأرضي المعلق ، ويجوز عمل :
        1. غرفة حارس .
        2. مكتب إدارة لمالك العقار.
          1. فقط للجزء العلوي من المعلق ولا يرخص تجارياً .

    1. الحد الأدنى لمساحة الوحدة السكنية 60م2
    2. الحد الأدنى لصافي مساحة الحجرة 10 م2 .
    3. الحد الأدنى لصافي مساحة صالة المعيشة والطعام 25.0م2 .
    4. الحد الأدنى لصافي مساحة المطبخ 7.50م2 .
    5. الحد الأدنى لصافي مساحة الحمام 4.00م2 .
    6. الحد الأدنى لصافي مساحة دورة المياه 1.5 م2 .
    7. يسمح للشقق التي مساحتها 100.0م2 واكبر عمل غرفة خدمه بمساحة لا تقل عن 9.0م2 وتحسب من ضمن النسبة .
    8. الحد الأدنى لصافي عرض الحجرة 3.0م والمطبخ 2.50 م والحمام 1.80 م ودورة المياه 1.25م.
    9. الحد الأدنى لصافي عرض الممرات داخل الوحدة السكنية 1.20م.
    10. الحد الأدنى لصافي عرض الممرات التخديمية للوحدات السكنية 2.0م
    11. الحد الأدنى لسمك الحوائط الخارجية 0.15 سم والداخلية 0.10 سم.

    1. يجب إقامة درج واحد في البناء الذي يحتوى على أكثر من طابق إذا كانت مساحة الطابق الواحد لا تزيد عن 600م2 أو كانت مساحة البناء كله لا تزيد عن 1800م2 ولا يزيد عدد طوابقه عن ستة طوابق فإذا زادت مساحة الطابق الواحد عن 600م2 ولم تتجاوز 1200م2 أو زادت مساحة البناء كله عن 1800م2 ولم تتجاوز 3600م2 وجب إقامة درج إضافي آخر ويجب إقامة درج إضافي لكل زيادة مماثلة وفى حالة تعدد الأدراج يكون الحد الأقصى للمسافة التي يخدمها الدرج 30م .
    2. الحد الأدنى لصافي عرض الدرج الرئيسي وبسطته 1.5م ويجب أن يكون عرض البسطة مساويا لعرض الدرج.
    3. يحدد عرض دعسات الدرج كالآتي :

      ضعف ارتفاع الدرجة + عرض الدرجة = من( 60 إلى 65 ) سم بشرط أن يكون الحد الأقصى لارتفاع الدرجة الواحدة ( 17 سم ) .
    4. الحد الأدنى لصافي الفراغ بين دعسة الدرج وأرضية بسطة السقف 2.20 م .
    5. لا يجوز إقامة الدرج في اتجاه واحد لأكثر من 14 درجة .
    6. يجب بناء الدرج من مواد غير قابلة للاحتراق كما يجب عزله بمواد مانعة للحريق والدخان .
    7. يجب أن تكون التهوية والإنارة الطبيعية في الدرج بصورة كافية وذلك عن طريق نوافذ تفتح على الهواء الخارجي مباشرة .

    1. يجب ألا يقل عرض درج الأمان عن 1.20م ولا يزيد ارتفاع الدرجة الواحدة عن 20سم ولا يجوز أن يكون درج الأمان من النوع الحلزوني .
    2. يجوز اعتبار الأدراج الرئيسية أو الفرعية كأدراج أمان ولا يجوز استبدال المصاعد الكهربائية بأدراج الأمان بحيث لا تقل عرض الأدراج الرئيسية عن 1.50 وارتفاع الدرجة عن 17 سـم .
    3. يجب بناء درج الأمان من مواد غير قابله للإحتراق كما يجب عزله بأبواب وجدران مانعة للحريق والدخان ويتعين أن يؤدى إلى الخارج مباشرة أو إلى فسحة خالية من العوائق تؤدى بدورها إلى الخارج .
    4. لا تحسب أدراج الأمان من نسب البناء .

    1. يجوز في واجهات الأبنية الرئيسية البروز لغاية تجميلية ولاتدخل ضمن نسب البناء بشرط أن لا يتجاوز هذا البروز عن الأطوال الآتية :
      1. 50 سم كحد أقصى للشفرات والنوافذ والبروزات التجميلية وسائر البروزات المماثلة والتي تعتبر جزء من البناء
      2. متر واحد لبروز السطح الأخير لتصوينة السطح ( الدروة ) .
      3. يبدأ البروز على ارتفاع 2.20 م من منسوب الأرض الطبيعية المطل عليها البروز شريطة أن لا يكون البروز بمنسوب سطح الطابق .
      4. ​يجب أن يكون منسوب أرضية أحواض الزهور أعلى من منسوب أرضية الشقة بمقدار 40سم .
      ​​
    2. كما يجوز للأبنية التي تقع داخل القسائم بارتدادات فيطبق عليها ما جاء في ( 1 ، 2 ) من الفقرة ( أ ) أعلاه على أن لا تؤخذ هذه البروزات بعين الاعتبار عند تحديد الارتدادات .

    يجب ألا تزيد مساحة المناور الخاصة بتهوية الموزعات و المناور داخل الوحدات السكنية عن 4.00م2 ولا يقل عرضه عن 1.50م ويجوز عمل أكثر من منور شريطة أن لا تكون تلك المناور ملتصقة.

    يجوز إنشاء عرائش ومظلات للسيارات حول الأبنية في المساحات الخالية ضمن حدود القسيمة على ألا يزيد مجموع مساحتها عن 20%من مساحة الأرض ويجب أن تكون المظلات من مواد خفيفة وارتفاعها لا يزيد عن 2.5م شريطة أن تكون المظلات والعرائش مفتوحة الجوانب

    1. يمكن إضافة ​محول كهرباء ضمن حدود القسيمة حسب إشتراطات وزارة الكهرباء والماء وجميع هذه الملحقات مع سائر مبانى الخدمات الأخرى ( ملاعب إسكواش ، حمام سباحة ، غرف خلع ملابس ) بحيث لا تزيد مساحة الحمامات وخلع الملابس عن 20% من مساحة حمام السباحة التى قد تتطلبها إستعمالات المبانى لا تحسب من ضمن النسبة الإجمالية للبناء شريطة عدم إستعمالها تجارياً أو فى غير الغرض المخصصة لأجله .
    2. يسمح ببناء محل واحد لجميع القسائم الإستثمارية على جميع الشوارع الداخلية بجميع المناطق ولا يسمح بفتحة على الطرق السريعة والخارجية المحيطة بالمناطق ما لم يكن هناك شارع خدمة وذلك طبقاً للشروط والمواصفات التالية :
      1. تصدر رخصة تجارية واحدة فقط بالمحل .
      2. تكون مساحة المحل مع خدماته 40م2 للقسائم التى مساحتها 1000م2 أو أقل كما يسمح بعمل سندرة داخل المحل بنسبة لا تزيد عن 30% من مساحة المحل وبارتفاع لا يزيد عن 1.80م وتستغل للتخزين فقط ويكون مدخلها من داخل المحل.
      3. تضاف اليها نسبة 4% من المساحة الزائدة عن 1000م2 وذلك بالنسبة للقسائم التى تزيد مساحتها عن 1000م2
        [ مساحة المحل التجارى = 4+40% × ( مساحة القسيمة – 1000 )].
      4. فى حالة عدم تنفيذ المحل أو عدم المطالبة به يحق للمالك زيادة مساحة البناء السكنى المسموح بها بمقدار ثلاثة أضعاف مساحة المحل المسموح بها .
      5. يسمح ببناء المحل من طابق أرضى فقط بارتفاع لايزيد عن ( 4.50م ) ولا يسمح بعمل سرداب أو ميزانين له شريطة أن لا يزيد إرتفاع أرضية المحل عن 20سم من متوسط منسوب حجر الرصيف عن الشارع المطل عليه المحل .
      6. يكون طول واجهة المحل 20% من طول واجهة القسيمة ولا تقل عن 4.0م وبحد أقصى 12م وتترك حرية وضع مكان المحل على أى جهة من واجهات القسيمة وحسب التصميم وظروف القسيمة مع مراعاة مداخل ومخارج مواقف السيارات وزاوية الرؤيا بحيث يتم الإلتزام بشرطي الواجهة والمساحة المستحقة للدكان .
      7. لا يسمح بإستغلال الساحات الداخلية للعمارة ولا يجوز الجمع بين إستغلال المحل للأغراض التجارية والسكن به .
      8. يسمح بإستعمال المحلات طبقاً للوائح وأنظمة البلدية بحيث لا تسبب إقلاق راحة السكان ولا تكون سبباً للتلوث .

    يجب إقامة سرداب فى المبانى الرئيسية وفق الشروط التالية :
    1. يخصص السرداب كمواقف للسيارات ويجوز استعماله لأغراض ترفيهية لسكان العمارة كحمام سباحة ولايجوز استعماله للأغراض التجارية والتخزين .
    2. يسمح ببناء سرداب على كامل مساحة القسيمة مع مراعاة التدعيم جهة الجيران وشوارع الخدمة كما يجوز إقامة أكثر من سرداب لمواقف السيارات.
    3. توضع محولات الكهرباء في السرداب أو في المواقع التي تحددها الوزارة المختصة بشئون الكهرباء والماء وتوافق عليها الإدارة المختصة بالبلدية .
    4. يجب عزل السرداب بالطرق الفنية المناسبة لمنع تسرب المياه الخارجية إليه مهما كان مصدرها ويتم ذلك بموجب مذكرة مرفق بها مخطط يقدمها المكتب الهندسي المصمم مع باقي المخططات المعمارية والإنشائية المقدمة للترخيص بالنسبة للأبنية الجديدة أو مع طلب رخصة الترميم الخاصة بعملية العزل بالنسبة لسراديب الأبنية القائمة وفى كلتا الحالتين يجب التقيد بالمواصفات المعتمدة لذلك مع تدعيم جوانب الحفر .
    5. يجب أن لا يقل عدد الأدراج للسرداب عن درجين إذا كانت مساحته تتراوح بين 150م2 و 600م2 ويقام درج إضافي لكل 600م2 أخرى ويجب أن يكون درج السرداب منفصلاً عن الأدراج الأخرى ما عدا الادراج الرئيسية يسمح بان تكون نافذة للسرداب .
    6. الحد الأقصى لارتفاع السـرداب هـو 1.50م من متوسط منسوب حجر الرصيف لأكثر شوارع الخدمة المحيطة بالموقع ارتفاعا بشرط توفير مواقف للسيارات سواء بداخله أو في الساحات الخالية داخل حدود القسيمة.
    7. الحد الأدنى لصافى ارتفاع السرداب 2.75م والحد الأقصى 4.50م.
    8. لا يسمح بربط السرداب مع المحل بدرج أو بأي وسيلة أخرى

    1. يجب توفير موقف سيارة لكل وحدة سكنية واضافة موقف سيارة لكل زيادة 60م2 على مساحة الوحدة السكنية
    2. يجب توضيح أماكن مواقف السيارات علي المخططات المقدمة للترخيص سواء بالسرداب أو بالطابق المعلق أو جزء منه او بالادوار المتكررة أو في الساحات الخالية داخل حدود القسيمة مع مراعاة مداخل ومخارج المبني وتأمين مدخل ومخرج للسيارات بالسور الخارجي للقسيمة وإحضار موافقة الإدارة المختصة بالبلدية على المواقف.
    3. يجوز تخصيص طابق أو أكثر من المبني لمواقف السيارات علي أن لا يحسب ضمن النسبة الإجمالية ولكن يؤخذ بعين الاعتبار عند تحديد عدد الطوابق حسب الكروكيات المرفقة(مقترح تنظيم مواقف سيارات بالاستثماري) وذلك وفق الاتي◦ ان لا تقل مساحة القسيمة عن ( 1500م2 ) يجب تصميم مواقف سيارات بالطوابق المتكررة حسب النظام العالمي وكما هو موضح بالجدول ادناه
    4. abcdef
      0.02.82.83.57.19.1
      302.85.23.55.613.9
      452.86.03.74.015.7
      602.86.255.03.217.5
      752.86.06.02.918.0
      902.85.67.02.818.2
      902.85.68.02.819.2
      • يجب ان لا يزيد الطابق المخصص للمواقف عن 3.00م
      • في حال عمل سرداب او اكثر لمواقف السيارات لا يزيد الارتفاع عن 3.00م
      • ارتفاع الطابق المخصص للمواقف هو المسافة بين مستوي بلاطة الطابق الى مستوي بلاطة الطابق الذي يليه
      • يمكن عمل منحدر واحد للدخول والخروج شريطة عمل نظام الكتروني لتصميم سير الدخول والخروج يجوز الالتصاق باي من الجهات وذلك لمواقف السيارات فقط
      • يجوز عمل مصاعد خاصة لمواقف السيارات بدلاً من المنحدر شريطة تقديم كاتلوجات خاصة بالمصعد
    5. يجب أن لا تقل الأبعاد المحددة للموقف الواحد عن(2.50م x 5.50م )
    6. يسمح بعمل موقفين لسيارتين متتاليتين بحد أقصي جهة الشارع داخل القسيمة.
    7. يسمح بأن تكون مواقف السيارات بارزة خارج حدود القسيمة وبحد أقصي (3 م).
    8. يجب مراعاة المسافات بين مواقف السيارات والأعمدة.
    9. عدم وجود أسوار جهة الشوارع والساحات وممرات المشاة لدخول وخروج السيارات.
    10. في حالة وجود ممر مشاة بعرض أقل من او يساوي (10م) يجب أن تكون مواقف السيارات في وضع متوازي مع حدود القسيمة وتكون جميع السيارات داخل حدود القسيمة ومتتالية بأي عدد كانت.
    11. في حالة وجود ممر مشاة بعرض أكبر من (10م) يسمح أن تكون مواقف السيارات في وضع عمودي علي حدود القسيمة ويسمح بأن تكون المواقف بارزه خارج حدود القسيمه وبحد أقصى (3.00م).

    1. يجب تزويد كل مبنى يزيد إرتفاعه عن أربعة طوابق بما فيه الأرضى ولا يتعدى عشر طوابق أو يزيد إرتفاعه الكلى عن 16م ولا يتعدى 40م بمصعد كهربائى واحد ، وفي حالة زيادة الطوابق عن عشرة وجب اضافة مصعد آخر على الأقل بحيث لا تقل سعته عن ستة أشخاص .
    2. يجب أن يتناسب عدد المصاعد مع عدد الشاغلين للمبنى بحيث لا يقل عن الآتى : -
    3. عدد المصاعد المطلوبة = المساحة الكلية ÷ 3600 و فى حالة تجاوز ناتج العملية الحسابية عن ( 0.5 ) يضاف مصعد زيادة لناتج العملية الحسابية .
    4. تطبق على المصاعد الإشتراطات والمواصفات المعمول بها لدى كل من وزارة الكهرباء والماء والإدارة العامة للإطفاء .

    يراعي عند التصميم المواصفات المنصوص عليها بالجدول رقم (15) الاشتراطات والمواصفات الخاصة باستعمالات المعاقين

    1. خزانات المياه: يجب وضع خزانات المياه فى مكان مناسب من العقار توافق عليه البلدية وحسب الشروط التى تضعها لذلك على أن يراعى المظهر الجمالى العام للمبنى.
    2. وحدات التكييف: يجب وضع معدات التكييف فى مكان مناسب من العقار توافق عليه البلدية ويجوز عمل بلاطة بمستوى البسطة الوسطي للدرج لوضع ماكينات التكييف الخاصة بكل شقة على أن يراعى المظهر الجمالى العام للمبنى .
    3. يجوز تغطية وحدات التكييف وخزانات المياه وذلك بشكل جمالى متناسق ومن المواد الخفيفة شخال( مشربية )
    4. الهوائيات: يجب تركيب هوائى مركزى واحد فقط لكل مبنى على السطح شريطة أن يراعى في موقعة ومظهره الشكل الجمالى العام للمبنى.

    1. التقيد بالإشتراطات الخاصة بالسكن الخاص المبينة فى الجدول رقم (1 ) من حيث نسب البناء والإرتفاعات والإرتدادات وعدد الطوابق والملحقات ولا يسمح بالاستغلال التجاري.
    2. ضرورة النص فى الوثيقة الشرعية الخاصة بالعقار على أن المنطقة سكن إستثمارى ولا يحق للمالك المطالبة بأى تعويض أو تثمين من جراء ذلك
    3. تقديم التعهدات التالية قبل الترخيص على أن ينص عليها فى الرخصة عند صدورها :
      1. تعهد بعدم المطالبة بتثمين العقار بسبب إرتفاع المبانى المحيطة به أو المطلة عليه .
      2. تعهد بضرورة هدم البناء القائم فى حالة طلب المالك إنشاء بناء إستثمارى على العقار مستقبلاً .
      3. لا يتم فرز العقار إلا بعد الأستفاء من جميع الشروط المذكورة بالجدول رقم ( 2 ) .

    أولا : الفرز والدمج :
    يسمح بعمل فرز أو دمج القسائم الحاليه بشرط الاتقل مساحة كل قسيمه ناتجه عن الفرز عن 500م2 ولاتقل الواجهه عن 20م .
    ثانيا : نسبة البناء :
    يكون مجموع مساحة البناء بنسبة (400%) من مساحة القسيمة وذلك للقسائم التي مساحتها 500م2واكثر ويكون مجموع مساحة البناء بنسبة (240%) من مساحة الارض وذلك للقسائم التي مساحتها أقل من 500م2 شريطة أن يكون الطابق الأرضي معلقـاً ولا يدخـل ضمن النسـبة وعلى أن يكون تصميم الشقق بالمواصفات التاليه :
    1. شقه أربع غرف نوم لاتقل مساحتها عن 170م2 .
    2. شقه ثلاث غرف نوم لاتقل مساحتها عن 140م2 .
    3. شقه غرفتين نوم لاتقل مساحتها الكليه عن 110م2 .
    4. شقه غرفة نوم واحده لاتقل مساحتها الكليه عن 80م2
    5. تكون نسبة البناء بالطابق المتكرر وفقاً لمساحات القسائم التاليه:
      1. القسائم بمساحة أصغر من وحتى 600م2 لاتزيد عن 70% من مساحة القسيمه.
      2. القسائم أكبر من 600م2 لاتزيد عن 50% من مساحة القسيمه.
    6. يسمح بتسكير الطابق الارضي المعلق بزجاج نافذ للرؤيا كقاعة مفتوحة لخدمة السكان شريطة ان لا تتعارض مع مواقف السيارات ولا يحسب من ضمن النسبة الإجمالية.
    7. لا يسمح بعمل الشقة على نظام الاستديو.
    ثالثا : الارتفاعات :
    1. الحد الأقصى لأرتفاع البناء 120م بعدد ( 30 ) طابق بدءا من الطابق الأول للقسائم التى مساحتها 1000م2 وأقل .
    2. الحد الأقصى لأرتفاع البناء 160م بعدد ( 40 ) طابق بدءا من الطابق الأول للقسائم التى تزيد مساحتها عن 1000م2 .
      شريطة إحضار موافقة إدارة الطيران المدنى إذا تجاوز المبنى 30 طابق أو الارتفاع 120م
    رابعا : الارتدادات :
    اولا:
    1. القسائم التي مساحتها 600م2 واقل.
      1. لا يقل الارتداد عن 1.50م جهة الجيران.
      2. لا يقل الارتداد عن 2.0م جهة الشارع الرئيسي وممر المشاة والساحة
    2. القسائم التي مساحتها أكثر من 600م2.
      1. لا يقل الارتداد عن 5.0 م جهة الشارع الرئيسي.
      2. لا يقل الارتداد عن 3.0 م من جميع الجهات الاخرى.
    ثانياً :
    فيما لم يرد ذكره فى البنود السابقه فيتم تطبيق نظام البناء المعمول به للسكن الاستثماري.
    أولاً: الشروط الواجـب توافـرها عنـد تصميم الأبنية للإستعمالات الآتية :
    في حالة الحصول على نسب بناء إضافية تشجيعية أعلى من النسب المقررة للمنطقة فإنه لايسمح بتغيير استعمال العقار الي نشاط آخر الا بعد إزالة الزيادات المضافه.
    1. عيادات ومختبرات طبية أو مراكز طبية او مستوصف
      1. الحصول على موافقة وزارة الصحة.
      2. الحصول على موافقة الهيئة العامة للبيئة.
      3. يسمح بالبناء بنسبة 265% في حالة تصميم العيادات بمساحة لا تقل عن 120م2 وبنسبة 275% في حالة تصميم العيادات بمساحة لا تقل عن 150م2.
      4. تضاف نسبة 30% من مساحة الأرض إلى نسبة البناء المسموح بها فى المنطقة في حالة بناء سرداب أو اكثر على كامل مساحة القسيمة على أن لا تقل مساحة القسيمة عن 1500.00م2 شريطة استغلاله كمواقف للسيارات
      5. يسمح باستعمال السرداب كمختبرات طبية أو اشعة شريطة إحضار موافقـة وزارة الصحة و في حالة عمل أكثر مـن سرداب يستعمل أحد السـراديب كمواقف السيارات.
      6. توفير عـدد (2) مـوقف سيارة لكل عيادة داخل حدود القسيمة أو بالمناطـق المحيطة مع إحضار موافقة التنظيم (قسم الطرق) بالنسبة للموقع ومواقـف السيارات التي تستغل لخدمة القسيمة
      7. يمكن عمل المحل حسب المساحة المسمـوح بها لكل قسيمة ضمن العقـار شـريطـة أن يـستعمل كصيدلية فقط أو توضـع بالطابـق الأرضي وبنفس مساحة المحل المسموح بها حسب رغبة المالك.
      8. يسمح بتسكير المعلق لعمل استقبال للعيادات شريطة أن يكون من زجاج نافذ للرؤية ولا يحسب من ضمن النسبة
      9. إحضار موافقة الإطفاء العام.
      10. ​يسمح بنشاط كافتيريا ضمن النسبة الإجمالية للبناء يكون موقعها بالطابق الأرضي فقط ضمن الجزء المعلق وواجهتها وخدمتها من الداخل ، وأن لا تزيد مساحته عن (16م2).
    2. معـاهـد أهليــة :
      1. الحصول على موافقة وزارة التربية.
      2. يسمـح بالبـناء حسب النسب المسموح بها بالمنطقة و بحد أقصى 50% لكل طابق من مساحة الارض.
      3. يجب إقامة السرداب كمواقف سيارات ويسمح بإقامة أكثر من سرداب شريطة أن يستغل أحد السراديب مخزن للمعهد وباقي السراديب تستغل مواقف سيارات.
      4. يجب توفير موقف سيارة واحد لكل 25م2 من المساحة المستغلة كمعهد أهـلي داخـل حدود القسيمة أو الساحات ومواقف السيارات المحيطة بالقسيمة بحيث لا تؤثر على حركة السير بالمنطقة ولا تؤثر على الجيران.
      5. احضار موافقة الجهة المختصة وقسم الطرق بالنسبة للموقع ومواقف السيارات التي تستغل لخدمة القسيمة.
      6. يمنح الترخيص لإستغلال المبنى بصفة مؤقتة لمدة سنتين ويجـدد بناءاً على طلب صاحب العلاقة بعد موافقة وزارة التربيـة للمباني القائمة.
      7. في حالة إذا كان البناء قائم يحال الطلب الى (الجهة المختصة بالبلدية) للكشف على المبنى لبيان مدى صلاحيته للإستغلال المطلوب من الناحية الإنشائية.
      8. إحضار موافقة الإطفاء العام.
    3. دور حضانة للأطفال :
      1. الحصول على موافقة وزارة الشئون الإجتماعية والعمل.
      2. يسمح بالبناء بحد أقصى طابقين أرضي + أول بنسبة 50% من مساحة القسيمة كحد أقصى لكل طابق إضافة إلى سرداب لا يدخل ضمن النسبة.
      3. يسمح بعمل ملحقات بمساحة لا تزيد عن 3% من مساحة الأرض بحد أقصى 200م2 في الساحـة الأرضية ولا تحسب ضمن النسبة.
      4. يسمح بعمل مظلات ومعرشات بالساحة الأرضية بحد أقصى 20% من مساحة الأرض ومن مواد خفيفة وبارتفاع لا يزيد عن 3.00م .
      5. أن يكون موقع القسيمة على شوارع تخديمية فقط.
      6. توفير مواقف للسيارات بعدد يتناسب وسيارات المشرفين على الدار ولأولياء الأمور.
      7. إحضار موافقة التنظيم وقسم الطرق بالنسبة للموقع ومواقف السيارات التي تستغل لخدمة القسيمة.
      8. إحضار موافقة الإطفاء العام .
    4. مطاعم :
      1. لا تقل مساحة القسيمة عن 1000 م2.
      2. يسمح بالبناء بحد أقصى طابقين أرضي وأول وبنسبة 60% من مساحة القسيمة كحد أقصى لكل طابق وبارتفاع لا يزيد عن 5.00م لكل طابق وتستغل الطوابق كمطعم واحد فقط بدون أي استغلالات تجارية أو سكنية.
      3. يسمح ببناء أكثر من سرداب شريطة استغلال السرداب الأول للتخزين وللخدمات فقط وباقي السراديب مواقف للسيارات.
      4. توفير موقف سيارة واحد لكل 15م2 من المساحة المستغلة لرواد المطاعم داخل حدود القسيمة بحيث لا تؤثر على حركة السير بالمنطقة ولا تؤثر على الجيران .
      5. أخذ موافقة الجيران على استغلال العقار كمطعم.
      6. الترخيص بصفة مؤقتة ويلغى الترخيص في حالة الشكوى من وجود أي مسببات إزعاج للجيران ويؤخذ تعهد من المالك بذلك و بدون المطالبة بأي تعويض عند إلغاء الترخيص ويذكر بالرخصة.
      7. إحضار مـوافقـة إدارة التنظـيم على الموقع وعلى مواقف السيارات داخل وخارج حدود القسيمة.
      8. إحضار موافقة الإطفاء العام.
      9. ​ لا يسمح بعمل دكان.
    5. معاهد لياقـة بدنية:
      1. لا تقل مساحة القسيمة من 1500 م2.
      2. تكون نسبة البناء الإجمالية 180 % كحد أقصى وبواقع 60% من مساحة القسيمة كحد أقصى للطابـق الواحد إضافة إلى سرداب بنسبـة 100% مـن مساحة الأرض ولا يحسب السرداب من نسبـة البنـاء الإجمالية وفي حالة عمل أكـثر من سرداب يستغـل السـرداب الأول كمعـهد لياقـة بدنيـة وتـستغل السراديب الأخرى كمواقف سيارات.
      3. لا يزيد البناء على ثلاث طوابق بما فيها الطابق الأرضي.
      4. لا يزيد الإرتفاع الإجمالي للبناء عن 15 م مـن متوسط منسوب حجـر الرصيف لأكثر الشوارع ارتفاعا ولا يدخل ضمنها بيت الدرج بالسطح على أن لا يزيد عن 3 م
      5. لا يزيد ارتفاع سقف السرداب عن 1.5 م من منسوب حجر الرصيف.
      6. ​توفير مواقف سيارات داخل حدود القسيمة بواقع موقف لكل 50 م2.
      7. إحضار موافقة التنظيم على الموقع وعلى مواقف السيارات داخل وخارج العقار.
      8. إحضار موافقة الإطفاء العام.
      9. يصدر ترخيص تجاري واحد للمبنى بالكامل.
    6. شقق فندقية :
      1. يسمح بالبناء بنسبة 250% من مساحة القسيمة خارج المدينة وبنسبة 400% من مساحة القسيمة داخل المدينة وبحد أقصى 50% لكل طابق بدءاً من الطابق الأرضي على أن يتم توفير صـالـة وكونتر لاستقبال الزبائن بالأرضي بمساحة لا تزيد عن 25م2 ولا يقل عرضه عن 3م ولا يدخل من ضمن النسبة.
      2. يجب عمل سرداب كمواقف سيارات ويسمح بعمل اكثر من سـرداب على كامـل مساحة القسيمة كمواقف للسيارات ولا يدخـل ضمن النسبة ويمكن استغلال أحد السراديب مخزن لخدمة القسيمة.
      3. الحد الأدنى لمساحة الوحدة الفندقية 60 م2
      4. يجب توفير مواقف للسيارات بواقع 1 موقف لكل وحدة فندقية داخل حدود العقار وفقاً للبند ( الثاني عشر) المادة الأولى.
      5. إحضار موافقة التنظيم على الموقع. و. يعطى المبنى المستغل شقق فندقية عداد كهربائي واحد.
      6. إحضار موافقة الإطفاء العام
    7. مواقف سيارات سطحية :
    8. يسمح بعمل مواقف سطحيه ضمن حدود العقار وفق الشروط الأتيه:
      1. يسمح بعمل ملحق بمساحة لا تزيد عن 12م2 من طابق أرضي فقط بارتفاع لا يزيد عن 4م وشاملة لكشك التحصيل والرسوم.
      2. يكون الترخيص بصفة مؤقتة يحدد سنوياً.
      3. الحصول على موافقة إدارة التنظيم بقسم الطرق بالنسبة للموقع ومواقف السيارات وشريطة الإلتزام بالمخططات المعتمدة من التنظيم.
      4. يسمح بتغطية مواقف السيارات بمظلات من المواد الخفيفة وان تكون مفتوحة الجوانب وبإرتفاع لا يزيد عن 2.5م .
      5. شريطة الإلتزام بتبليط الرصيف عند المداخل والمخارج.
      6. يجب أخذ موافقة الإطفاء.
      7. لا يسمح بعمل أسوار ولكن يسمح بعمل حواجز حول حدود القسيمة بارتفاع لايزيد عن 80 سم.
    ثانياً : الاستعمالات التجارية المسموح بها في مباني السكن الاستثماري :
    1. يسمح باستغلال الطابق الأول أو الثاني للأغراض الآتية:-
      1. عيادات ومختبرات طبية شريطة إحضار موافقة الهيئة العامة لحماية البيئة.
      2. خياط سيدات لا يقل مساحته عن 60م2.
      3. صالون سيدات لا يقل مساحته عن 60م2.
      4. معاهد أهلية على كامل مساحة الدور بحيث لا يقل مساحة المعهد عن 240م2 شريطة التقيد بالشروط الواردة بالمعاهد الأهلية للحصول على الترخيص.
      5. مكاتب هندسية – مكاتب محاماة – استشارات طبية او نفسية، شريطة ان لا تقل المساحة المستغلة عن 60 م2
    2. يسمح باستغلال الطابق الأول أو الثاني أو استغلالهم جميعاً في آن واحد كمعهد لياقة بدنية على أن يكون الحد الأدنى لمجموع مسطحات البناء المطلوب استغلالها كمعهد بمساحة 180م2 ويجوز الجمع بين معهد اللياقة البدنية وصالون للسيدات او الرجال شريطة ان لا تقل المساحة في هذه الحالة عن 240 م2 .
    3. يسمح باستغلال كامل البناء القائم للأغراض الآتية:-
      1. معهد لياقة بدنية شريطة أن لا يقل مساحة المعهد عن 240م2، والتقيد بالشروط الخاصة بمعاهد اللياقة البدنية المبينة بالبند (الثامن عشر).
      2. معهد أهلي شريطة أن لا يقل مساحة المعهد عن 240م2 ، والتقيد بالشروط الخاصة بالمعاهد الأهلية المبينة بالبند ( الثامن عشر) .
      3. عيادات طبية شريطة التقيد بالشروط الخاصة بالعيادات الطبية المبينة بالبند رقم( الثامن عشر).
      4. شقق فندقية شريطة التقيد بالشروط الخاصة بالشقق الفندقية المبينة بالبند (الثامن عشر).
      5. مطعم شريطة التقيد بالشروط الخاصة بالمطاعم المبينة بالبند (الثامن عشر).
      6. فنادق شريطة التقيد بالشروط الخاصة بجدول الفنادق حسب نظام البناء.
      7. مدارس خاصة شريطة التقيد بالشروط الخاصة بجدول المدارس حسب نظام البناء.
      8. مستشفيات خاصة شريطة التقيد بالشروط الخاصة بجدول المستشفيات حسب نظام البناء.