الإشتراطات والمواصفات الخاصة بأبنية السكن النموذجي والسكن الخاص (المعدل حسب القرار الوزاري رقم 451/2016)
2016/06/02
تعريف
- مناطق السكن النموذجي هي المناطق خفيفة الكثافة المخصصة لسكن عائلة واحدة وأقامتها أو وزعت أراضيها الدولة ضمن برامج الرعاية السكنية باستخدام تصاميم معمارية موحدة (نموذج ) أو مختلفة ولا يسمح بأي استعمالات أخرى بخلاف السكن الخاص.
- مناطق السكن الخاص هي المناطق خفيفة الكثافة المخصصة لسكن عائلة واحدة والتي أقامتها الأفراد أو القطاع الخاص باستخدام تصاميم معمارية مختلفة باختلاف المالك ولا يسمح بأي استعمالات أخرى بخلاف السكن الخاص.
- يسمح لصاحب العلاقة بحرية التصميم لعقاره وعمل شقتين لصاحب العلاقة فى الدور الأخير فقط على ان يكون المنزل غير مقسم الى شقق فى الأدوار الأخرى ويتم تصميمها كوحدة واحدة.
- يقصد بشارع الخدمة أينما ذكر في النص بأنه الشارع الذي تصل منه الخدمات التحت أرضية إلى القسيمة المعنية.
- .يقصد بالشارع الداخلي أينما ذكر في النص بأنه الشارع المجاور والملاصق للقسيمة سواءً كان شارع خدمة او الشوارع الاخري فيما عدا الشوارع الرئيسية التي تفصل بين القطع في ذات المنطقة او التي تفصل بين منطقة وأخري.
تكون نسب البناء موزعة على ثلاث طوابق بما فيها ملاحق السطح وفق الأتي:-
- 210% من مساحة القسيمة وذلك للقسائم التي مساحتها 401م2 وما فوق
- 210% من مساحة القسيمة + 120م2 وذلك للقسائم التي مساحتها 350م2 الى 400م2
- مساحة إجمالية 800م2 وذلك للقسائم التي مساحتها 250م2 الى 349م2 على أن يتم الالتزام بنظام البناء من حيث الأدوار والارتدادات
- لا تحسب مساحة السرداب من ضمن نسبة البناء المقررة.
- يسمح ببناء سرداب على كامل مساحة القسيمة.
- يجوز بناء الطابق الأرضي والأول والثاني بنسب مختلفة ومتفاوتة تخضع لطبيعة ومتطلبات التصميم المعماري شريطة الالتزام بالارتدادات حسب المبين بالبند الثاني (ارتدادات الأبنية والتصاقها) من نظام البناء للسكن الخاص كذلك التقيد بالمساحات الكلية لجميع الطوابق حسب النسبة الإجمالية المسموح بها.
- يسمح بالبناء على سطح الدور الثاني بمساحة لا تزيد عن (100م2) تحسب من ضمن النسبة الإجمالية للبناء على أن لا تطل على الشارع الرئيسي أو شارع الخدمة فيما عدا مساحة بيت الدرج والتي يجب ألا تزيد عن(25م2) ولا تحسب من ضمن النسبة الإجمالية للبناء
- يسمح بعمل مصعد في البناء الرئيسي لذوي الإحتياجات الخاصة (المعاقين) ولا يحسب من ضمن النسبة الإجمالية للبناء شريطة الإلتزام بالإدتدادات القانونية
أما اذا كان البناء قائما ويتطلب الأمر عمل مصعد لذوي الإحتياجات الخاصة فلا مانع من الإلتصاق للمصعد وموزع المصعد فقط شريطة إحضار شهادة إثبات إعاقة حركية شديدة من الهيئة العامة لشئون ذوي الإعاقة وان يكون الشخص مسجلا ومقيما بالمنزل وفي حالة الإلتصاق لابد من إحضار موافقة الجيران
أولا - كحالة عامة تطبق الإرتدادات على جميع القسائم وفق ما يلي :
- جميع فئات القسائم التي تقل مساحتها عن (750م2) :
- ألا يقل ارتداد البناء الرئيسي المكون من أرضي وطوابق عليا عن الحد المطل جهة شارع الخدمة عن (2م) .
- ألا يقل ارتداد البناء الرئيسي عن الحد المطل على الجهات الأخرى المتبقية عن (1.5م).
- ألا يقل إرتداد زاوية الرؤية عن (1.5م).
- لجميع فئات القسائم التي تكون مساحتها (750م2) وأكبر من ذلك :
- ألا يقل ارتداد البناء الرئيسي المكون من أرضي وطوابق عليا عن الحد المطل جهة شارع الخدمة عن (3م) .
- ألا يقل ارتداد البناء الرئيسي عن الحد المطل على الجهات الأخرى المتبقية عن (2م) .
- يسمح للقسائم التي لاتزيد طول الواجهة المطلة على شارع الخدمة عن 20م بالارتداد 1.5م جهة الجيران والساحات والشوارع الأخرى ما عدا شارع الخدمة
- ألا يقل إرتداد زاوية الرؤية عن (2.00م).
ثانيا - يجوز البناء على حدود القسيمة في حالة تحقق الشروط آلاتية:
- يجوز إقامة المباني في الطابق الأرضي فقط على حدود العقار بجميع الجهات فيما عدا الجهة المطلة على شارع الخدمة حيث يسمح بالبناء على حد العقار بما لا يجاوز طول (50%) من طول الواجهة شريطة أن لا يزيد ذلك عن (15م) وأن لا يزيد ارتفاع الأجزاء المقامة على الحدود عن (5م) من متوسط منسوب حجر الرصيف المجاور لأكثر الشوارع الداخلية ارتفاعا ، ويجوز إضافة تصوينة لسطح المبنى بالأجزاء الملتصقة بالدور الأرضي لا تتجاوز 50 سم.
- لا يجوز البناء على حدود العقار في الطوابق العليا، ويستثنى من ذلك:
- العقارات التي بنيت بالأساس ملتصقة في بيوت الإسكان الحكومية والشبيهة لها (مثال بيوت بنك التسليف والادخار وبيوت الديوان الأميري وغيرها) وذلك حسب الشروط الآتية:
- تكسية الواجهة المطلة على الجار ضمن حدود عقارهم بمواد تتناسب مع واجهات الجار مع عدم فتح شبابيك أو وضع مكيفات عليها.
- في الواجهات المجاورة للجزء الملاصق لا يسمح بفتح شبابيك أو عمل بلكونات إلا بعد الابتعاد عن حد الجار بمسافة الارتداد المسموح
- العقارات التي يكون بين أصحابها اتفاق متبادل على بناءها ملتصقة وذلك وفق ما يلي :
- اعتماد الاتفاق المتبادل بالتزامهما بالترخيص في آن واحد على أن يسري هذا الاتفاق على الخلف
- الالتزام بالشروط الواردة بالفقرة (أ)
- يؤخذ في الاعتبار التصميم المعماري للقسائم المتلاصقة بحيث يتماشى التصميم المطلوب ترخيصه مع المجاورين من حيث الشكل المعماري والتكسيات ولا يسبب أي ضرر من الناحية المعمارية للقسائم المجاورة كما أنه يتعين توفير التهوية والإنارة الطبيعية واحترام الخصوصية للمجاورين مع تقديم المخططات اللازمة للترخيص في آن واحد.
- في حالة هدم القسائم التي تبلغ مساحتها 365م2 واقل وإعادة بنائها أو إضافة بناء فوق ملاحقها أو البناء الرئيسي يسمح بالبناء على حد العقار وبدون ارتداد جهة الجيران والشوارع الخلفية وممرات المشاة والساحات بحيث لا يزيد الالتصاق عن 50% من طول الواجهة جهة شارع الجهة وذلك وفق التالي:-
- الالتزام بالشروط الواردة في الفقرة (أ) أعلاه.
- في حال الإضافة تدمج المساحة المضافة مع البنائ الرئيسي في جميع الطوابق.
- مراعاة الإنارة والتهوية بالجزء المضاف وارتباطه مع البناء القائم
- الالتزام بالمساحات الإجمالية المسموح بها لجميع الطوابق مع التأكد من السلامة الانشائية للأجزاء المطلوب البناء عليها.
- أخذ موافقة متبادلة من الجيران بالأجزاء الملتصقة بينهم معتمدة من مختار المنطقة مع سريانها على الخلف ، و في حالة الكشف على العقار القائم المتجاور مع العقار المراد هدمه و تبين أنه ملاصق له في الأساس فإنه في هذه الحالة لا يستلزم أخذ موافقة الجار.
- ألا يقل الارتداد عن 1.5م من جهة شارع الخدمة للأجزاء غير الملتصقة.
- الحد الأقصى لارتفاع البناء (15م) تحسب من متوسط منسوب حجر الرصيف لجهة الشوراع الداخلية الأكثر ارتفاعا الى مستوى السطح على أن لا يتجاوز ثلاثة طوابق بما في ذلك الطابق الأرضي.
- الحد الأدنى لصافي ارتفاع الطابق الواحد ثلاثة أمتار.
- الحد الأقصى لارتفاع السرداب فوق مستوى متوسط المنسوب التنظيمي للقسيمة (1.80 م) من جهة الشوارع الداخلية الأكثر ارتفاعا .
- الحد الأدنى لصافي ارتفاع السرداب (2.75م) .
- يجوز إقامة الدرج وتصوينة غرفة المصعد بما يجاوز الحد الأقصى لارتفاع البناء على ألا يزيد ارتفاع سطحيهما عن (3م).
- الحد الأقصى لارتفاع تصوينة سطح المبنى الرئيسي (2م).
- الحد الأقصى لارتفاع السور الخارجي للأرض المقام عليها المبنى (3م) وعلى أن لا يقل عن (0.50م) ولا يجوز فتح أبواب جهة التقاء أضلع القسائم بزاوية 90درجة ( بحيث تشكل زاوية مشتركة بين القسيمتين) الا بعد الابتعاد عن ضلع القسيمة المجاورة بمسافة لا تقل عن (5م) وذلك للقسائم التي لها أكثر من واجهة.
- تحتسب ارتفاعات المباني والطوابق وفقــا للأسـس الآتية:-
- ارتفاع المبنى هو المسافة بين متوسط منسوب حجر الرصيف لجهة الشوارع الداخلية الأكثر ارتفاعا والى مستوى سطح الطابق الثاني .
- يسمح بعمل الارتفاعات الداخلية لكل من طوابق الأرضي والأول والثاني حسب متطلبات كل تصميم شريطة الالتزام بالحد الأقصى لارتفاع البناء 15متر تحسب من متوسط منسوب حجر الرصيف لجهة الشوارع الداخلية الأكثر ارتفاعا الى مستوى سطح الطابق الثاني ولا يدخل ضمن الارتفاع تصونية السطح أو بيت الدرج على إن يكون ارتفاع الطابق الواحد هو المسافة بين سطح بلاط الطابق الى مستوى سطح البلاط للطابق الذي يليه، وفي حالة التصاق البناء الرئيسي أو جزء منه بحدود العقار في الدور الأرضي يجب أن لا يزيد ارتفاع الأجزاء الملتصقة عن (5) متر لجهة الشوارع الداخلية الأكثر ارتفاعا.
- الحد الأدنى لمساحة الحجرة (10م2) على أن لا يقل عرضها عن (3م) .
- الحد الأدنى لمساحة المطبخ (7.50م2) على أن لا يقل عرضه عن (2م) .
- الحد الأدنى لمساحة الحمام (4م2) على أن لا يقل عرضه عن (1.75م) .
- الحد الأدنى لمساحة المرحاض (1.50م2) على ِأن لا يقل عرضه عن (1.20م) .
- الحد الأدنى لصافي عرض الممرات داخل الوحدة السكنية الواحدة(1.20م) .
- يسمح بعمل اكثرمن درج للبناء حسب متطلبات التصميم على ان يكون احدهم شرفي والاخر تخديمي شريطة ان يراعى بالتصميم عدم السماح بتقسيم الطابق الى اكثرمن وحدة سكنية واحدة.
- .الحد الأدنى لصافي عرض الدرج الرئيسي وبسطته (1.20م) ويجب أن يكون عرض البسطة مساويا لعرض الدرج .
- يحدد عرض دعسات الدرج كالآتي :
ضعف ارتفاع الدرجة +عرض الدرجة = من (60 الى 65 سم ) بشرط أن يكون الحد الأقصى لارتفاع الدرجة الواحدة (17سم) .
- الحد الأدنى لصافي الفراغ بين دعسة الدرج أو أرضية بسطة الدرج والسقف (2.20م) .
- لا يجوز اقامة الأدراج في اتجاه واحد لأكثر من (14 درجة) وذلك ما لم يكن المبنى من طابق واحد أو الدرج لطابق واحد فقط .
- يجب أن تكون للدرج التهوية والانارة الطبيعية الكافية .
- يجوز في واجهات الأينية المقامة على حد ملكية الأرض البروز لغاية تجميلية بشرط أن لا يتجاوز هذا البروز الأطوال الآتية :
- ( 50 سم ) كحد أقصى للشفرات والنوافذ والكورنيش وسائر البروزات المماثلة والتي تعتبر جزء من البناء.
- متر واحد لبروز السطح الأخير للكورنيش .
- يبدأ البروز على ارتفاع (2.20م)
- كما يجوز للأبنية التي تقام داخل القسائم بارتدادات فيطبق عليها ما جاء في (أ،ب) من الفقرة السابقة أعلاه على أن لا تؤخذ هذه البروزات بعين الاعتبار عند تحديد قيمة الارتدادات .
- يجب أن يكون الحد الأدنى لأقل ضلع من المناور المغلقة التي تطل عليها الحجرات مساويا لربع الارتفاع الفعلي الذي يخدمه المنور وبشرط أن لا يقل هذا الضلع عن (1.5م) وأن لا تقل مساحة المنور عن (9م) مربع في جميع الأحوال.
- يجب أن يكون الحد الأدنى لأقل ضلع من أضلاع المناور التي تطل عليها المطابخ والأدراج مساويا لعشر الارتفاع الفعلي الذي يخدمه المنور, ويشترط أن لا يقل هذا الضلع عن (1.20م) وأن لا تقل مساحة المنور عن (4م) مربع في جميع الأحوال.
- الحد الأدنى لأصغر أبعاد المناور التي تطل عليها الحمامات والمراحيض (مترا واحدا) بحيث لا تقل مساحتها عن (2م2) ما لم تزود بتهوية صناعية.
- يجب أن يكون لجميع المناور المغلقة مداخل مناسبة لأرضيتها كما يجب تزويدها بالوسائل اللازمة للوقاية من الحريق وفقا للأنظمة المعمول بها في الإدارة العامة للإطفاء.
- يجوز إنشاء عرائش ( بر جولات ) ومظلات حول الأبنية وعلى السطح بشرط أن لا تتعدى ارتفاع بيت الدرج وتحسب مساحتها ضمن نسبة البناء الإجمالية ويجوز عمل برجولات أو مظلة فوق بيت الدرج لحماية توانكي المياة وبارتفاع لا يزيد عن 1.80 م ولا تحسب مساحتها ضمن نسبة البناء الإجمالية.
- لا تحسب مساحة المظلة التي تقام من المبنى الرئيسي الى حد باب السور وذلك للمداخل الرئيسية للمبني من نسبة البناء بحيث لا يزيد عرضها عن عرض المدخل وبحد أقصي (3م) وعلى أن تظل مفتوحة من الجوانب.
- يجوز إقامة ملحقات منفصلة عن البناء الرئيسي بحد أقصى قدره (150م2) وتكون من ضمن النسبة المسموح بها في البند الأول بحيث لا تزيد عن (20%) من مساحة القسيمة.
- لا تزيد أبعاد الملحقات على أي شارع عن (50%) من طول واجهة القسيمة على الشارع وعلى ألا تزيد عن (15م) شريطة أن لا يزيد ارتفاع سقفها عن (5م) من متوسط منسوب حجر الرصيف حتى في حالة وجود سرداب في المبنى الرئيسي
- يجوز البناء فوق الملحقات الموجودة بمراعاة الآتي:
- التقيد بالشروط الواردة بالبند الثاني .
- يجب أن تكون الإضافة متصلة بالبناء الرئيسي وتشكل بناءا واحدا متجانسا من حيث النواحي المعمارية ومواد البناء المستخدمة في تكسية الواجهات.
- يجب أن يقدم المالك المستندات اللازمة التي تفيد بتحمل المباني القائمة المراد إضافة البناء عليها.
- يسمح ببناء سرداب على كامل مساحة القسيمة وكذلك يسمح بعمل حوش ساقط بدون ارتداد شريطة تدعيم جوانب الحفر جهة شارع الخدمة مع توفير شروط السلامة لحماية المباني المجاورة والخدمات ويجب التقيد بارتفاعات المداخل لتتماشى مع ارتفاعات الأرصفة المحيطة كما يجب تقديم نظام لحماية المباني المجاورة والخدمات من قبل المهندس المشرف .
- يجوز تقسيم السرداب إلى قاعات وغرف ومواقف للسيارات وملحقات للخدمات كالمطبخ والحمامات بشرط توفير التهوية والإنارة الطبيعية ووسائل تصريف المياه.
- يجب أخذ الإحتياطات اللازمة لمنع تسرب المياه للسرداب من الجدران أو الأرضيات ويجب تزويده بالوسائل اللازمة لصرف المياه .
- يجوز أن تكون أجزاء من السرداب مفتوحة سماوياً للإنارة والتهوية .
يجب وضع الخدمات ( خزانات المياه ، الهوائيات ، وحدات التكييف ، …إلخ) في مكان مناسب من العقار وحسب الشروط التي توضع لذلك
يجوز إقامة فلتين متلاصقتين على الأكثر على القسيمة ذات الوثيقة الواحدة ضمن مناطق السكن النموذجي والسكن الخاص وفق الشروط التالية:
- أن لا تقل مساحة القسيمة عن (750م2) سبعمائة وخمسون متراً مربعاً.
- أن تكون الفلتين متلاصقتين بحيث تشكلان مبنى واحد مع السماح بفصلهما إنشائيا.
- أن يكون لكل فيلا درج واحد ماراً بكافة الطوابق بحيث لا تصبح الطوابق منفصلة عن بعضها البعض ويجوز عمل بيت درج لكل فيلا على السطح بمساحة لا تزيد عن 25م2 ولا تحسب من ضمن النسبة الإجمالية.
- يجوز أن تكون لكل فيلا عداد كهربائي وعداد مياه
- يجب أن يكون الحد الفاصل بين الفلتين عمودياً على الضلع الأكبر للقسائم التي لها أكثر من واجهة واحدة وعمودياً على الشارع التخديمي للقسائم التي تطل على شارع تخديمي واحد فقط أو شارع تخديمي وممر مشاة بعرض اقل من 15م شريطة ان لا يقل طول الضلع الناتج عن الفصل بين الفلتين عن 15م في كلاً الحالتين وبحيث لا يقل الالتصاق للمبنيين عن 30% من طول المبنى.
- فتح ملف واحد للعقار مع تقديم المخططات اللازمة للترخيص للفلتين المتلاصقتين.
- يجب النص في الوثيقة الرسمية على تضامن الملاك على الشيوع في أي تصرف في العقار سواء في ترخيص المباني أو إجراء تعديلات أو إضافات أو هدم أو بيع العقار باستثناء حالات التنازل عن الملكية أو بالبيع للغير وبما لا يتعارض مع أحكام الشيوع الواردة في القانون المدني.
- بالنسبة لكتاب التحديد الذي تصدره البلدية تطبق القواعد القانونية الآتية:
- إذا كانت ملكية القسيمة المقام عليها فلتين متلاصقتين تعود إلى أكثر من شخص فيطلب رأي أصحاب العلاقة كتابة فيما يتم اتفاقهم عليه بالنسبة لملكية الأرض والبناء وذلك لتحديد النظام الذي سيتم على أساسه إعداد كتاب التحديد شريطة أن ينص في الوثيقة صراحة على كافة البيانات الواردة بكتاب التحديد.
- عند طلب أصحاب العلاقة أن يكونوا شركاء على الشيوع في ملكية الأرض والبناء يتم إعداد كتاب التحديد على أساس تطبيق أحكام الملكية الشائعة الواردة في القانون المدني.
- إذا رغب أصحاب العلاقة أن تكون ملكيتهم للأرض والمنافع شائعة وأن تكون ملكية بناء كل فيلا مفرزة فإن كتاب التحديد يتم على أساس تطبيق الأحكام الواردة في القانون المدني والمتعلقة بالنظام القانوني الخاص بالأبنية التي يملك عدة أفراد أجزاء مفرزة منها وحصة شائعة في الأرض للأجزاء المشتركة الأخرى.
- تسري في شأن البناء المذكور الاشتراطات والمواصفات المنصوص عليها في البند أولاً من هذا الجدول وذلك فيما لم يرد بشأنه نص خاص.
- الجزء " ب " الذي يشمل القسائم السكنية لموظفي السفارات والبعثات الدبلوماسية وفق الآتي:-
- نسبة البناء الإجمالية " 180%" وبحد أقصي " 60% " الطابق الواحد
- يكون ارتفاع البناء ثلاثة طوابق فقط إضافة الى طابق السرداب ولا يدخل ضمن نسبة البناء الإجمالية.
- يطبق على هذا الجزء نظام البناء المعمول به لمناطق السكن الخاص والنموذجي طبقا للبند التاني (ارتدادات الأبنية) والبند الثالث (ارتفاعات الأبنية).
- الجزء " أ “ والذي يشمل قسائم السفارات وفق الآتي:-.◦ تكون نسبة البناء فى هذا الجزء 180% وبحد أقصي " 60%" للطابق الواحد
- يكون ارتفاع المبنى ثلاثة طوابق وبحد أقصي 18م اى بزيادة 3 م عن ارتفاع القسائم السكنية وذلك لاختلاف الاستعمال.
- يضاف الى المبنى سرداب لا يحسب من ضمن النسب المذكورة.
- يكون الارتداد عن الحد المطل على شارع الخدمة عن (5م) وعن الشوارع الاخري والساحات والممرات (3م)
- يسمح بعمل غرفة وتوابعها للأمن بدون ارتداد بالطابق الأرضي على الواجهة فقط شريطة ألا تزيد مساحتها عن 20م2 وارتفاعها عن (4م)
يتم تخصيص قسائم لإستعمالها لإغراض إقامة الأفراح بالمناطق السكنية ويتم تخصيصها بناءا على طلب من المتبرعين ببناء هذه الصالات على نفقتهم الخاصة كخدمه عامه للمنطقة المقامة بها الصالة وذلك وفق شروط الآتية:-
أولا : الحصول على موافقة وزارة الشئون الاجتماعية والعمل .
ثانيا : الحصول على موافقة المجلس البلدي .
ثالثا : يجب التقيد بالشروط الاتيه عند تصميم صالة الأفراح :
- لاتقل مساحة القسيمة المخصصة لإقامة صالة أفراح عليها عن 1000م2.
- يتكون البناء من سرداب وأرضى وأول فقط.
- يسمح بالبناء على كامل مساحة القسيمة بالأرضي والأول و السرداب.
- لا يزيد الارتفاع الكـلى للبنـاء عـن (9م) للأرضي والأول (يحسب من منسوب سقف السرداب) إضافة إلى بيت الدرج بحـيث لا يزيد ارتفـاعه عـن 3م ولا يـزيد ارتفـاع السرداب عن (5م) ولا يزيد ارتفاع السرداب فوق مستوي متوسط المنسوب التنظيمي للقسيمة عن (1.5م).
- لا يسمح باستغلال القسيمة أو جزء منه للسكن فيما عدا غرفة للحارس.
تحويط القسائم في مناطق السكن الخاص والنموذجي أو في مشاريع التقسيم الخاص شرط توافر ما يلي:
- أن يكون لصاحب القسيمة أو لأحد أقربائه حتى الدرجة الثانية سكنا خاصا ملاصقا بالقسيمة.
- أن يكون التحويط بغرض حفظهما من استغلال الآخرين
- يسمح لصاحب القسيمة ببناء مرافق ضمنها لخدمة السكن المجاور بنسبة 15% من مساحة القسيمة كحد أقصى.
- لا يسمح باستغلالها للتخزين ولا يسمح باستغلالها تجاريا أو لأي غرض آخر غير الاستعمال المخصص لها.
